Bei Vermietungen von inländischen Liegenschaften stellt sich aufgrund der seit 1.1.2017 neuen Kleinunternehmerregelung die Frage, ob auch ausländische Vermieter von dieser Steuerbefreiung umfasst sind.
Wer ist Kleinunternehmer?
Kleinunternehmer sind seit 1.1.2017 Unternehmer, die im Inland ihr Unternehmen betreiben und deren Umsätze in einem Jahr € 30.000 netto nicht übersteigen. Sie sind, soweit sie nicht freiwillig zur Steuerpflicht optieren, von der Umsatzsteuer befreit. Dies bedeutet für den Bereich der Vermietung und Verpachtung, dass diese Unternehmer eine Wohnung ohne Umsatzsteuer vermieten können. Sie müssen somit auch keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen und ebenso wenig eine Umsatzsteuererklärung abgeben. Dies stellt eine wesentliche Verwaltungserleichterung dar. Es ist jedoch zu beachten, dass sich Vermieter, welche Kleinunternehmer sind und nicht in die Steuerpflicht optiert haben, auch keine Vorsteuer von etwa Reparaturen, die in der vermieteten Wohnung anfallen, abziehen können.
Wo wird die Vermietungstätigkeit betrieben?
Mit der Änderung des Umsatzsteuergesetzes zum 1.1.2017 wird für die Kleinunternehmerregelung nicht mehr darauf abgestellt, ob der Unternehmer seinen Wohnsitz in Österreich hat, sondern ob er im Inland sein Unternehmen betreibt. Es ist nun fraglich, von wo aus eine Vermietungstätigkeit betrieben wird, also wo sich der Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit des Vermieters befindet: Am Ort der vermieteten Wohnung oder an jenem Ort, an dem die wesentlichen Entscheidungen für die Vermietung getroffen werden?
Der Judikatur ist zu entnehmen, dass der Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit einer Vermietung an jenem Ort liegt, von dem aus die Vermietungstätigkeit verwaltet wird. Also jener Ort, an dem die Verwaltungsunterlagen erstellt bzw. aufbewahrt werden, an dem die Bankgeschäfte wahrgenommen und die wesentlichen Entscheidungen zur allgemeinen Leitung getroffen werden.
Im Fall einer Vermietung durch eine im Ausland ansässige Person wird dieser Ort in der Regel nicht der Ort der vermieteten Wohnung sein, sondern jener Ort, von dem aus die Vermietung tatsächlich verwaltet wird. Also in den meisten Fällen die private Wohnstätte des Vermieters. Selbst wenn der Vermieter einen Hausverwalter oder eine Immobilienverwaltungsgesellschaft mit der laufenden Abwicklung der Vermietung beauftragt, ändert dies nichts am Sitz seiner wirtschaftlichen Tätigkeit.
Umsatzsteuerbefreiung steht in Österreich nicht zu
Wird nun das Unternehmen im Ausland betrieben, so steht die Umsatzsteuerbefreiung aufgrund der Kleinunternehmerregelung in Österreich nicht zu. Damit unterliegt der ausländische Vermieter mit seinen Mieteinnahmen von Beginn an der österreichischen Umsatzsteuer und muss sich beim Finanzamt Graz Stadt registrieren lassen.
Wir helfen Ihnen gerne, sowohl bei der Registrierung beim Finanzamt Stadt Graz als auch bei den einzureichenden Umsatzsteuervoranmeldungen und Umsatzsteuererklärungen.
