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FISCALIDAD Y EMPRESA
Cambios en el impuesto de transmisiones inmobiliarias - Introducción del recargo por reconversión
El Nationalrat ha aprobado la ampliación de la obligación del impuesto de transmisiones inmobiliarias y la introducción de un recargo por reconversión. Las nuevas normas entrarán en vigor a partir del 1 July 2025.
Impuesto de transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer, GrESt)
Un foco central en el ámbito del impuesto de transmisiones inmobiliarias es la igualdad entre operaciones de activos y operaciones de acciones en transacciones que involucren a sociedades de personas y de capital con bienes inmuebles nacionales en su patrimonio. Mientras que en una operación de acciones (Share-Deal) se transfieren participaciones de una sociedad, en una operación de activos (Asset-Deal) se venden bienes económicos individuales, como por ejemplo terrenos.
En las sociedades de personas, actualmente se aplica el impuesto de transmisiones inmobiliarias cuando, en un plazo de 5 años, el 95 % de las participaciones pasa a nuevos socios. Esta norma se ha extendido a las sociedades de capital y el plazo de 5 años se ha elevado a 7 años.
Hasta ahora, también se aplicaba el impuesto de transmisiones inmobiliarias en una operación de acciones cuando al menos el 95 % de las participaciones de una sociedad poseedora de inmuebles quedaban reunidas en una sola mano. En el futuro, este umbral se reducirá al 75 %. Además, también podrán generar el impuesto las adquisiciones indirectas de participaciones en sociedades poseedoras de inmuebles. Para determinar el nivel de participación indirecta, se multiplican los porcentajes de participación en cada nivel. Si el cálculo da como resultado una participación indirecta del 75 % o más, se genera un hecho imponible de impuesto de transmisiones inmobiliarias. En adelante, la definición de reunión en una sola mano no tendrá en cuenta el grupo empresarial; se basará más bien en un grupo de adquirentes. Se prevén excepciones para reestructuraciones dentro de un conglomerado.
Incremento del tipo impositivo y de la base imponible
Otro punto es el aumento del tipo impositivo y de la base imponible en transferencias de participaciones y reconstituciones relacionadas con sociedades inmobiliarias. Las sociedades inmobiliarias son aquellas cuyo foco está en la venta, alquiler y gestión de terrenos. El impuesto de transmisiones inmobiliarias en transacciones de dichas sociedades se eleva del 0,5 % del valor del terreno al 3,5 % del valor de mercado (= valor de tasación) y se incrementa. En sociedades que no son inmobiliarias, el impuesto permanece sin cambios en el 0,5 % del valor del terreno. También están exentas del aumento las sociedades poseedoras de inmuebles cuando todos los socios involucrados antes y después de una transferencia o fusión de participaciones pertenecen al grupo de personas beneficiarias (grupo familiar).
Recargo por reconversión en el impuesto sobre ganancias inmobiliarias (ImmoESt)
En el futuro, las ganancias por enajenación se gravarán con una mayor ImmoESt cuando se vendan terrenos que, por ejemplo, hayan sido reconvertidos de tierras verdes a suelo urbano. A las ganancias derivadas de la venta del suelo reconvertido (pero no del edificio) se añadirá un recargo por reconversión del 30 %. El recargo por reconversión solo se tendrá en cuenta en la medida en que la suma de la ganancia por enajenación y el recargo no supere el ingreso por la venta (techo). La nueva normativa se aplicará a las enajenaciones realizadas después del 30 June 2025, siempre que las reconversiones se hayan efectuado después del 31 December 2024.
Un foco central en el ámbito del impuesto de transmisiones inmobiliarias es la igualdad entre operaciones de activos y operaciones de acciones en transacciones que involucren a sociedades de personas y de capital con bienes inmuebles nacionales en su patrimonio. Mientras que en una operación de acciones (Share-Deal) se transfieren participaciones de una sociedad, en una operación de activos (Asset-Deal) se venden bienes económicos individuales, como por ejemplo terrenos.
En las sociedades de personas, actualmente se aplica el impuesto de transmisiones inmobiliarias cuando, en un plazo de 5 años, el 95 % de las participaciones pasa a nuevos socios. Esta norma se ha extendido a las sociedades de capital y el plazo de 5 años se ha elevado a 7 años.
Hasta ahora, también se aplicaba el impuesto de transmisiones inmobiliarias en una operación de acciones cuando al menos el 95 % de las participaciones de una sociedad poseedora de inmuebles quedaban reunidas en una sola mano. En el futuro, este umbral se reducirá al 75 %. Además, también podrán generar el impuesto las adquisiciones indirectas de participaciones en sociedades poseedoras de inmuebles. Para determinar el nivel de participación indirecta, se multiplican los porcentajes de participación en cada nivel. Si el cálculo da como resultado una participación indirecta del 75 % o más, se genera un hecho imponible de impuesto de transmisiones inmobiliarias. En adelante, la definición de reunión en una sola mano no tendrá en cuenta el grupo empresarial; se basará más bien en un grupo de adquirentes. Se prevén excepciones para reestructuraciones dentro de un conglomerado.
Incremento del tipo impositivo y de la base imponible
Otro punto es el aumento del tipo impositivo y de la base imponible en transferencias de participaciones y reconstituciones relacionadas con sociedades inmobiliarias. Las sociedades inmobiliarias son aquellas cuyo foco está en la venta, alquiler y gestión de terrenos. El impuesto de transmisiones inmobiliarias en transacciones de dichas sociedades se eleva del 0,5 % del valor del terreno al 3,5 % del valor de mercado (= valor de tasación) y se incrementa. En sociedades que no son inmobiliarias, el impuesto permanece sin cambios en el 0,5 % del valor del terreno. También están exentas del aumento las sociedades poseedoras de inmuebles cuando todos los socios involucrados antes y después de una transferencia o fusión de participaciones pertenecen al grupo de personas beneficiarias (grupo familiar).
Recargo por reconversión en el impuesto sobre ganancias inmobiliarias (ImmoESt)
En el futuro, las ganancias por enajenación se gravarán con una mayor ImmoESt cuando se vendan terrenos que, por ejemplo, hayan sido reconvertidos de tierras verdes a suelo urbano. A las ganancias derivadas de la venta del suelo reconvertido (pero no del edificio) se añadirá un recargo por reconversión del 30 %. El recargo por reconversión solo se tendrá en cuenta en la medida en que la suma de la ganancia por enajenación y el recargo no supere el ingreso por la venta (techo). La nueva normativa se aplicará a las enajenaciones realizadas después del 30 June 2025, siempre que las reconversiones se hayan efectuado después del 31 December 2024.