Actualidad
FISCALIDAD Y EMPRESA
Impuesto de transmisiones patrimoniales en la anulación de un contrato de compraventa de inmuebles
Quien anula un contrato de compraventa de inmuebles puede, bajo ciertas condiciones, reclamar la devolución del impuesto de transmisiones patrimoniales ya pagado. ¿Qué ocurre, sin embargo, si el inmueble se vende inmediatamente a un tercero tras la reversión?
El Tribunal Administrativo Supremo (Verwaltungsgerichtshof, VwGH) se ha pronunciado en una decisión sobre esta cuestión y ha realizado importantes aclaraciones.
En 2014, dos propietarios vendieron una finca agrícola y forestal por EUR 1,1 Mio. a una GmbH. Aunque el contrato de compraventa se inscribió en el registro de la tierra en 2017, nunca se produjo la entrega material del inmueble. Debido a disputas civiles – los vendedores alegaron error y reducción de la mitad – el contrato se anuló retroactivamente en marzo de 2018 mediante un contrato de rescisión. Previamente, los vendedores habían transferido el inmueble en noviembre de 2017 a su hija para financiar la reversión. La hija vendió el inmueble en febrero de 2018 a otra sociedad.
Los vendedores solicitaron la no determinación del impuesto de transmisiones patrimoniales, ya que la operación de adquisición había sido anulada. La oficina de impuestos rechazó la solicitud, argumentando que los vendedores no habían recuperado la misma facultad de disposición sobre el inmueble que poseían antes de la venta original. El Tribunal Federal de Finanzas (Bundesfinanzgericht, BFG) confirmó esta posición.
Recuperación de la facultad de disposición
El Tribunal Administrativo Supremo (VwGH) anuló la resolución del BFG. Aclaró – una anulación en el sentido de la Ley del impuesto de transmisiones patrimoniales (Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG) requiere – que el vendedor original recupere la facultad de disposición sobre el inmueble que tenía antes de la firma del contrato. En el caso concreto, la transmisión a la hija fue solo un medio para financiar la reversión y no parte de una reventa planificada previamente. Por lo tanto, el requisito de recuperación de la facultad de disposición se cumple.
Además, el VwGH subrayó que el plazo de tres años se cuenta a partir del momento de la generación de la obligación tributaria. Dado que el contrato de compraventa original necesitaba una autorización administrativa, la obligación tributaria surgió solo con dicha autorización en abril de 2015. La reversión en marzo de 2018 se realizó, por tanto, dentro del plazo de tres años.
Nota
La decisión del VwGH muestra que en la anulación de un contrato de compraventa de inmuebles la recuperación real de la facultad de disposición por parte del vendedor es decisiva. Una transmisión intermedia para financiar la reversión no impide la aplicación del GrEStG, siempre que no exista una reventa planificada previamente a un tercero.
Asimismo, al calcular el plazo de tres años, lo determinante es el momento de la generación de la obligación tributaria, no la firma del contrato de compraventa original. Por ello, los vendedores deben prestar especial atención, tanto a la verdadera facultad de disposición como a los plazos establecidos por la Ley del impuesto de transmisiones patrimoniales, y es aconsejable contar con asesoramiento especializado en la reversión de contratos de compraventa de inmuebles.
En 2014, dos propietarios vendieron una finca agrícola y forestal por EUR 1,1 Mio. a una GmbH. Aunque el contrato de compraventa se inscribió en el registro de la tierra en 2017, nunca se produjo la entrega material del inmueble. Debido a disputas civiles – los vendedores alegaron error y reducción de la mitad – el contrato se anuló retroactivamente en marzo de 2018 mediante un contrato de rescisión. Previamente, los vendedores habían transferido el inmueble en noviembre de 2017 a su hija para financiar la reversión. La hija vendió el inmueble en febrero de 2018 a otra sociedad.
Los vendedores solicitaron la no determinación del impuesto de transmisiones patrimoniales, ya que la operación de adquisición había sido anulada. La oficina de impuestos rechazó la solicitud, argumentando que los vendedores no habían recuperado la misma facultad de disposición sobre el inmueble que poseían antes de la venta original. El Tribunal Federal de Finanzas (Bundesfinanzgericht, BFG) confirmó esta posición.
Recuperación de la facultad de disposición
El Tribunal Administrativo Supremo (VwGH) anuló la resolución del BFG. Aclaró – una anulación en el sentido de la Ley del impuesto de transmisiones patrimoniales (Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG) requiere – que el vendedor original recupere la facultad de disposición sobre el inmueble que tenía antes de la firma del contrato. En el caso concreto, la transmisión a la hija fue solo un medio para financiar la reversión y no parte de una reventa planificada previamente. Por lo tanto, el requisito de recuperación de la facultad de disposición se cumple.
Además, el VwGH subrayó que el plazo de tres años se cuenta a partir del momento de la generación de la obligación tributaria. Dado que el contrato de compraventa original necesitaba una autorización administrativa, la obligación tributaria surgió solo con dicha autorización en abril de 2015. La reversión en marzo de 2018 se realizó, por tanto, dentro del plazo de tres años.
Nota
La decisión del VwGH muestra que en la anulación de un contrato de compraventa de inmuebles la recuperación real de la facultad de disposición por parte del vendedor es decisiva. Una transmisión intermedia para financiar la reversión no impide la aplicación del GrEStG, siempre que no exista una reventa planificada previamente a un tercero.
Asimismo, al calcular el plazo de tres años, lo determinante es el momento de la generación de la obligación tributaria, no la firma del contrato de compraventa original. Por ello, los vendedores deben prestar especial atención, tanto a la verdadera facultad de disposición como a los plazos establecidos por la Ley del impuesto de transmisiones patrimoniales, y es aconsejable contar con asesoramiento especializado en la reversión de contratos de compraventa de inmuebles.