Actualidad
FISCALIDAD Y EMPRESA
Impuesto de transferencia de bienes inmuebles en la transmisión de edificios industriales
Según la oficina de hacienda, el factor de costes de construcción debe aplicarse en la misma medida a todos los edificios de una fábrica, ya que todos los edificios están asignados al proceso productivo y, por lo tanto, no debe haber diferenciación entre los edificios. El Tribunal Administrativo (VwGH) confirmó este punto de vista.
En el cálculo del valor del terreno relevante para la determinación del impuesto de transferencia de bienes inmuebles (Grunderwerbsteuer, GrESt) existen diversas posibilidades de interpretación debido a las complejas disposiciones y a los diferentes términos.
El impuesto de transferencia de bienes inmuebles (GrESt) se calcula fundamentalmente sobre el valor de la contraprestación, pero al menos sobre el valor del terreno. En operaciones sin contraprestación o en la transmisión de todas las participaciones de sociedades que poseen terrenos, la base imponible del GrESt es siempre el valor del terreno. Este valor del terreno se determina ya sea a partir del espejo de precios inmobiliarios o de la normativa de valoración de terrenos, siendo que, según la normativa de valoración de terrenos, el valor del terreno es la suma del valor del suelo y del valor del edificio.
Factor de costes de construcción por estado federado
Para el valor del edificio se establece, por estado federado, un factor de costes de construcción que debe aplicarse según el tipo de edificio en un determinado porcentaje: para edificios destinados a uso residencial el 100 %, para edificios industriales, talleres y almacenes que forman parte de la unidad económica de un terreno fabril el 60 %, para los edificios más simples (p. ej., invernaderos, naves frigoríficas, cobertizos de equipos o casas de jardín habitables solo parcialmente) así como para construcciones provisionales el 25 % y para todos los demás edificios el 71,25 %.
Factor de costes de construcción igual para todos los edificios
En un procedimiento reciente del Tribunal Administrativo (VwGH) la oficina de hacienda y el contribuyente tenían opiniones diferentes sobre el cálculo del valor del edificio en un edificio industrial.
Una GmbH adquirió en 2017 todas las participaciones de otra GmbH que operaba en la producción de materiales de construcción y poseía terrenos. Al adquirir todas las participaciones se generó, por tanto, un hecho imponible del impuesto de transferencia de bienes inmuebles y el valor del terreno se calculó según la normativa de valoración de terrenos. En ese cálculo se aplicó el factor de costes de construcción del 60 % (edificio industrial) a algunos edificios y del solo 25 % (edificios más simples) a otros.
Unidad económica de los edificios industriales
Sin embargo, la oficina de hacienda sostenía que el factor de costes de construcción debe aplicarse al 60 % para todos los edificios, ya que todos los edificios están asignados al proceso productivo y, por tanto, no debe haber diferenciación entre ellos. El VwGH confirmó, en el procedimiento de recurso, la posición de la oficina de hacienda, indicando que no hay diferenciación de los edificios, y justificó que los edificios forman parte de una unidad económica de un edificio industrial, por lo que el factor de costes de construcción debe aplicarse al 60 % para todos los edificios. Las características concretas de cada edificio no son determinantes.
Conclusión
El cálculo del valor del terreno como base imponible para el impuesto de transferencia de bienes inmuebles puede realizarse de varias maneras y debe tenerse en cuenta, tanto en la transmisión de terrenos como en la transmisión de participaciones de sociedades poseedoras de terrenos, para su correcta optimización fiscal.
El impuesto de transferencia de bienes inmuebles (GrESt) se calcula fundamentalmente sobre el valor de la contraprestación, pero al menos sobre el valor del terreno. En operaciones sin contraprestación o en la transmisión de todas las participaciones de sociedades que poseen terrenos, la base imponible del GrESt es siempre el valor del terreno. Este valor del terreno se determina ya sea a partir del espejo de precios inmobiliarios o de la normativa de valoración de terrenos, siendo que, según la normativa de valoración de terrenos, el valor del terreno es la suma del valor del suelo y del valor del edificio.
Factor de costes de construcción por estado federado
Para el valor del edificio se establece, por estado federado, un factor de costes de construcción que debe aplicarse según el tipo de edificio en un determinado porcentaje: para edificios destinados a uso residencial el 100 %, para edificios industriales, talleres y almacenes que forman parte de la unidad económica de un terreno fabril el 60 %, para los edificios más simples (p. ej., invernaderos, naves frigoríficas, cobertizos de equipos o casas de jardín habitables solo parcialmente) así como para construcciones provisionales el 25 % y para todos los demás edificios el 71,25 %.
Factor de costes de construcción igual para todos los edificios
En un procedimiento reciente del Tribunal Administrativo (VwGH) la oficina de hacienda y el contribuyente tenían opiniones diferentes sobre el cálculo del valor del edificio en un edificio industrial.
Una GmbH adquirió en 2017 todas las participaciones de otra GmbH que operaba en la producción de materiales de construcción y poseía terrenos. Al adquirir todas las participaciones se generó, por tanto, un hecho imponible del impuesto de transferencia de bienes inmuebles y el valor del terreno se calculó según la normativa de valoración de terrenos. En ese cálculo se aplicó el factor de costes de construcción del 60 % (edificio industrial) a algunos edificios y del solo 25 % (edificios más simples) a otros.
Unidad económica de los edificios industriales
Sin embargo, la oficina de hacienda sostenía que el factor de costes de construcción debe aplicarse al 60 % para todos los edificios, ya que todos los edificios están asignados al proceso productivo y, por tanto, no debe haber diferenciación entre ellos. El VwGH confirmó, en el procedimiento de recurso, la posición de la oficina de hacienda, indicando que no hay diferenciación de los edificios, y justificó que los edificios forman parte de una unidad económica de un edificio industrial, por lo que el factor de costes de construcción debe aplicarse al 60 % para todos los edificios. Las características concretas de cada edificio no son determinantes.
Conclusión
El cálculo del valor del terreno como base imponible para el impuesto de transferencia de bienes inmuebles puede realizarse de varias maneras y debe tenerse en cuenta, tanto en la transmisión de terrenos como en la transmisión de participaciones de sociedades poseedoras de terrenos, para su correcta optimización fiscal.