Actualidad
FISCALIDAD Y EMPRESA
Exención por vivienda habitual: División entre superficies exentas y sujetas a impuesto
Quien vende una propiedad que sirvió como vivienda habitual puede declarar la ganancia libre de impuestos, al menos hasta un determinado tamaño del terreno. ¿Qué ocurre si el terreno es mayor o tiene diferentes destinaciones?
Las ganancias derivadas de la transmisión de la vivienda propia o del piso de propiedad, incluido el suelo asociado, están exentas de impuestos si la propiedad ha servido al vendedor como vivienda habitual. Para ello, el vendedor debe haber habitado la vivienda o el inmueble desde la adquisición hasta la transmisión de forma continua durante al menos 2 años, o haberla habitado de forma continua durante al menos 5 años dentro de los últimos 10 años, y haber abandonado la vivienda habitual en el momento de la transmisión. La exención por vivienda habitual, respecto al suelo, según la jurisprudencia del Verwaltungsgerichtshof (VwGH), está limitada a la superficie que habitualmente se requiere como parcela edificable, que según la práctica administrativa es como máximo 1.000 m2.
Sachverhalt
Una propietaria vendió un inmueble que había habitado durante los dos años anteriores a la venta. El inmueble constaba de dos parcelas con el mismo número de inscripción. En la parcela 1, con edificio, se encontraba su vivienda habitual; la parcela 2 estaba compuesta por una parte más pequeña de terreno edificable y, mayormente, por jardín o zona verde. La propietaria asumió que todo el terreno edificable y solo una pequeña parte de la zona verde entrarían dentro de la exención de 1.000 m2 para la vivienda habitual. La autoridad fiscal eximió, efectivamente, la ganancia correspondiente a la parcela 1 en su totalidad, pero basó la distribución de la superficie libre de impuestos restante en la proporción entre la superficie verde y la edificable de la parcela 2.
Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG)
El Bundesfinanzgericht (BFG) confirmó la posición de la autoridad fiscal. Cuando una parcela o varias parcelas contiguas están parcialmente destinadas a uso edificable y parcialmente a uso verde, la superficie exenta de impuestos debe determinarse según la proporción de esas destinaciones. Se aplica una valoración media tipificada, no el uso individual, la ubicación o la edificación del terreno. Incluso si una parte del jardín es prácticamente inutilizable o el terreno edificable está adyacente a la casa, este método de proporción se mantiene.
En el caso concreto, de los 1.000 m2 primero se deduce la superficie correspondiente a la casa unifamiliar que sirve como vivienda habitual, ya que esa está totalmente exenta. Los metros cuadrados exentos restantes se asignan proporcionalmente entre la zona verde y el terreno edificable de la parcela 2. El resto de la superficie edificable y verde vendida de la parcela 2 está sujeto a tributación.
Fazit
La exención por vivienda habitual se aplica solo a superficies de hasta 1.000 m2, independientemente del uso real. Si el inmueble está compuesto por áreas con distintas destinaciones o valores, se debe realizar una división en proporción a las destinaciones y la parte proporcional de esos 1.000 m2 permanece libre de impuestos. El resto está sujeto al impuesto sobre la ganancia inmobiliaria.
Sachverhalt
Una propietaria vendió un inmueble que había habitado durante los dos años anteriores a la venta. El inmueble constaba de dos parcelas con el mismo número de inscripción. En la parcela 1, con edificio, se encontraba su vivienda habitual; la parcela 2 estaba compuesta por una parte más pequeña de terreno edificable y, mayormente, por jardín o zona verde. La propietaria asumió que todo el terreno edificable y solo una pequeña parte de la zona verde entrarían dentro de la exención de 1.000 m2 para la vivienda habitual. La autoridad fiscal eximió, efectivamente, la ganancia correspondiente a la parcela 1 en su totalidad, pero basó la distribución de la superficie libre de impuestos restante en la proporción entre la superficie verde y la edificable de la parcela 2.
Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG)
El Bundesfinanzgericht (BFG) confirmó la posición de la autoridad fiscal. Cuando una parcela o varias parcelas contiguas están parcialmente destinadas a uso edificable y parcialmente a uso verde, la superficie exenta de impuestos debe determinarse según la proporción de esas destinaciones. Se aplica una valoración media tipificada, no el uso individual, la ubicación o la edificación del terreno. Incluso si una parte del jardín es prácticamente inutilizable o el terreno edificable está adyacente a la casa, este método de proporción se mantiene.
En el caso concreto, de los 1.000 m2 primero se deduce la superficie correspondiente a la casa unifamiliar que sirve como vivienda habitual, ya que esa está totalmente exenta. Los metros cuadrados exentos restantes se asignan proporcionalmente entre la zona verde y el terreno edificable de la parcela 2. El resto de la superficie edificable y verde vendida de la parcela 2 está sujeto a tributación.
Fazit
La exención por vivienda habitual se aplica solo a superficies de hasta 1.000 m2, independientemente del uso real. Si el inmueble está compuesto por áreas con distintas destinaciones o valores, se debe realizar una división en proporción a las destinaciones y la parte proporcional de esos 1.000 m2 permanece libre de impuestos. El resto está sujeto al impuesto sobre la ganancia inmobiliaria.