Actualidad
FISCALIDAD Y EMPRESA
Afición por la actividad cuando se termina el alquiler antes de tiempo
Cuando el alquiler termina antes de tiempo no se considera afición por la actividad si el contribuyente puede demostrar que la finalización se produjo posteriormente.
Se habla de afición por la actividad (Liebhaberei) cuando una actividad de alquiler, desde el principio, no permite esperar un superávit total. Como consecuencia fiscal de esta presunción de afición, las pérdidas del alquiler no pueden compensarse con otros ingresos ni trasladarse a años posteriores. Por otro lado, las ganancias ocasionales que se generen no están sujetas a impuesto.
Sin embargo, en el caso de un alquiler que se termina antes de tiempo no se considera afición por la actividad si el contribuyente puede demostrar que la finalización no estaba planificada desde el principio, sino que se produjo posteriormente.
Hechos
Un contribuyente con obligación tributaria limitada quería deducir ingresos procedentes de un alquiler. La autoridad fiscal, sin embargo, clasificó la actividad como afición por la actividad, ya que el contribuyente abandonó el alquiler después de pocos años, sin aportar la prueba de que la finalización anticipada no había sido planificada desde el inicio.
El contribuyente argumentó que, en caso de una transmisión de la propiedad prevista desde el principio, no habría contraído préstamos de aproximadamente EUR 1 million para la rehabilitación de los pisos. La autoridad fiscal rechazó la queja del contribuyente, al considerar que el cálculo prospectivo era extremadamente irrealista y deficiente.
El Bundesfinanzgericht (BFG) confirmó esta decisión de la autoridad fiscal, basándose también en el hecho de que el contribuyente puso fin al alquiler por motivos personales, lo que, según el BFG, indicaba una intención de alquiler originalmente limitada.
Decisión del Verwaltungsgerichtshof (VwGH)
El VwGH se opuso a esta interpretación y anuló la resolución del BFG. En casos de terminación anticipada de una actividad, la afición por la actividad también puede descartarse aunque no exista una imprevisibilidad. Más bien, el contribuyente debe demostrar que la finalización no estaba planificada desde el principio, sino que surgió más tarde.
En el caso concreto, la suposición del BFG de que el contribuyente había planificado desde el inicio solo una duración limitada del alquiler carecía de una descripción suficiente de los hechos. En este contexto, el VwGH destacó el hecho de que el contribuyente había contraído préstamos para rehabilitar los inmuebles, lo que indicaba que pretendía obtener ingresos por alquiler a largo plazo. Además, en el duodécimo año del alquiler se obtuvo un superávit total, lo que reforzaba la rentabilidad del alquiler.
Conclusión
La decisión muestra que, incluso cuando un alquiler termina antes de tiempo, no tiene por qué considerarse automáticamente afición por la actividad a efectos fiscales. Más bien, deben tenerse en cuenta las circunstancias exactas de la finalización y la intención original del contribuyente. El contribuyente debe probar que no había planificado desde el principio solo un periodo corto de alquiler. Si logra esta prueba, las pérdidas del alquiler deben reconocerse fiscalmente.
Sin embargo, en el caso de un alquiler que se termina antes de tiempo no se considera afición por la actividad si el contribuyente puede demostrar que la finalización no estaba planificada desde el principio, sino que se produjo posteriormente.
Hechos
Un contribuyente con obligación tributaria limitada quería deducir ingresos procedentes de un alquiler. La autoridad fiscal, sin embargo, clasificó la actividad como afición por la actividad, ya que el contribuyente abandonó el alquiler después de pocos años, sin aportar la prueba de que la finalización anticipada no había sido planificada desde el inicio.
El contribuyente argumentó que, en caso de una transmisión de la propiedad prevista desde el principio, no habría contraído préstamos de aproximadamente EUR 1 million para la rehabilitación de los pisos. La autoridad fiscal rechazó la queja del contribuyente, al considerar que el cálculo prospectivo era extremadamente irrealista y deficiente.
El Bundesfinanzgericht (BFG) confirmó esta decisión de la autoridad fiscal, basándose también en el hecho de que el contribuyente puso fin al alquiler por motivos personales, lo que, según el BFG, indicaba una intención de alquiler originalmente limitada.
Decisión del Verwaltungsgerichtshof (VwGH)
El VwGH se opuso a esta interpretación y anuló la resolución del BFG. En casos de terminación anticipada de una actividad, la afición por la actividad también puede descartarse aunque no exista una imprevisibilidad. Más bien, el contribuyente debe demostrar que la finalización no estaba planificada desde el principio, sino que surgió más tarde.
En el caso concreto, la suposición del BFG de que el contribuyente había planificado desde el inicio solo una duración limitada del alquiler carecía de una descripción suficiente de los hechos. En este contexto, el VwGH destacó el hecho de que el contribuyente había contraído préstamos para rehabilitar los inmuebles, lo que indicaba que pretendía obtener ingresos por alquiler a largo plazo. Además, en el duodécimo año del alquiler se obtuvo un superávit total, lo que reforzaba la rentabilidad del alquiler.
Conclusión
La decisión muestra que, incluso cuando un alquiler termina antes de tiempo, no tiene por qué considerarse automáticamente afición por la actividad a efectos fiscales. Más bien, deben tenerse en cuenta las circunstancias exactas de la finalización y la intención original del contribuyente. El contribuyente debe probar que no había planificado desde el principio solo un periodo corto de alquiler. Si logra esta prueba, las pérdidas del alquiler deben reconocerse fiscalmente.