Actualidad
FISCALIDAD Y EMPRESA
Orden de mantenimiento de directrices de afición 2025
Con la Orden de mantenimiento 2025 se adaptaron las directrices de afición (LRL) al paquete de estímulo económico «Vivienda y ofensiva de construcción».
Se considera afición cuando una actividad a medio o largo plazo no permite esperar beneficios. Dichas actividades son fiscalmente irrelevantes. Eso significa, por un lado, que las pérdidas de esa actividad no pueden compensarse con otros ingresos. Por otro lado, si se obtuviera un beneficio de la afición, no sería sujeto a impuesto.
El reglamento de afición diferencia entre actividades con la aceptación de una fuente de ingresos (p.ej. un negocio de hostelería con una fase prolongada de pérdidas, pero que se comporta de forma de mercado y trata de volver a obtener beneficios) y actividades con la aceptación refutable de afición (p.ej. alquiler de un avión deportivo).
Sitio especial de alquiler
Un caso especial dentro de la afición lo constituye el alquiler. En el alquiler de edificios de alquiler (edificio de inversión) se deben asumir ingresos si, dentro de un determinado período, se genera un beneficio total. Lo mismo se aplica al alquiler de viviendas unifamiliares o pisos de propiedad. Los períodos relevantes se han ampliado en el reglamento de afición, por lo que también se han actualizado las LRL al respecto.
En la cesión onerosa de edificios de alquiler (gran alquiler, edificio de inversión) el período previsible ahora es de 30 años a partir del inicio de la cesión onerosa, máximo 33 años a partir del primer gasto incurrido.
En la gestión de viviendas unifamiliares, pisos de propiedad y terrenos de alquiler residencial con derechos de uso cualificados (pequeño alquiler) el período previsible ahora es de 25 años a partir del inicio de la cesión onerosa, máximo 28 años a partir del primer gasto incurrido. Este período ampliado se aplicará a actividades cuyo período previsible comience después del 31 December 2023. El alcance del período previsible se calcula a fecha de corte.
Ejemplo: En el marco de un modelo de rehabilitación y alquiler, el 11 February 2024 se incurren por primera vez gastos, mientras que el alquiler comienza el 1 November 2025. En este caso el período previsible abarca del 11 February 2024 al 1 November 2055 (30 años a partir del inicio del alquiler + algo más de 20 meses para la fase anterior al alquiler).
Cálculo de previsión de ingresos por alquiler y gastos
Para el período previsible debe elaborarse un cálculo de previsión que cubra todos los años del período previsible. En la previsión deben incluirse los ingresos por alquiler y los gastos previstos. Si el cálculo de previsión no muestra un superávit total, la actividad debe considerarse fiscalmente como afición desde el principio. Si los valores previstos se reducen posteriormente en la realidad porque, por ejemplo, se produjeron acontecimientos imprevistos a los que el arrendador respondió de forma de mercado, tampoco se considerará afición.
Nota
Con una previsión plausible y positiva se puede demostrar a la autoridad fiscal que la actividad relevante no constituye afición, por lo que los beneficios y pérdidas derivados deben reconocerse fiscalmente. Le recomendamos una planificación anticipada y una asesoría integral al respecto.
El reglamento de afición diferencia entre actividades con la aceptación de una fuente de ingresos (p.ej. un negocio de hostelería con una fase prolongada de pérdidas, pero que se comporta de forma de mercado y trata de volver a obtener beneficios) y actividades con la aceptación refutable de afición (p.ej. alquiler de un avión deportivo).
Sitio especial de alquiler
Un caso especial dentro de la afición lo constituye el alquiler. En el alquiler de edificios de alquiler (edificio de inversión) se deben asumir ingresos si, dentro de un determinado período, se genera un beneficio total. Lo mismo se aplica al alquiler de viviendas unifamiliares o pisos de propiedad. Los períodos relevantes se han ampliado en el reglamento de afición, por lo que también se han actualizado las LRL al respecto.
En la cesión onerosa de edificios de alquiler (gran alquiler, edificio de inversión) el período previsible ahora es de 30 años a partir del inicio de la cesión onerosa, máximo 33 años a partir del primer gasto incurrido.
En la gestión de viviendas unifamiliares, pisos de propiedad y terrenos de alquiler residencial con derechos de uso cualificados (pequeño alquiler) el período previsible ahora es de 25 años a partir del inicio de la cesión onerosa, máximo 28 años a partir del primer gasto incurrido. Este período ampliado se aplicará a actividades cuyo período previsible comience después del 31 December 2023. El alcance del período previsible se calcula a fecha de corte.
Ejemplo: En el marco de un modelo de rehabilitación y alquiler, el 11 February 2024 se incurren por primera vez gastos, mientras que el alquiler comienza el 1 November 2025. En este caso el período previsible abarca del 11 February 2024 al 1 November 2055 (30 años a partir del inicio del alquiler + algo más de 20 meses para la fase anterior al alquiler).
Cálculo de previsión de ingresos por alquiler y gastos
Para el período previsible debe elaborarse un cálculo de previsión que cubra todos los años del período previsible. En la previsión deben incluirse los ingresos por alquiler y los gastos previstos. Si el cálculo de previsión no muestra un superávit total, la actividad debe considerarse fiscalmente como afición desde el principio. Si los valores previstos se reducen posteriormente en la realidad porque, por ejemplo, se produjeron acontecimientos imprevistos a los que el arrendador respondió de forma de mercado, tampoco se considerará afición.
Nota
Con una previsión plausible y positiva se puede demostrar a la autoridad fiscal que la actividad relevante no constituye afición, por lo que los beneficios y pérdidas derivados deben reconocerse fiscalmente. Le recomendamos una planificación anticipada y una asesoría integral al respecto.