Actualidad
FISCALIDAD Y EMPRESA
Deudas asumidas como contraprestación del impuesto de transmisiones inmobiliarias
En la transmisión de inmuebles, el impuesto de transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer) se calcula sobre el valor de la contraprestación, al menos sobre el valor del inmueble. También las deudas asumidas pueden formar parte de esa contraprestación. Esto también se aplica a deudas en las que solo se ha acordado una asunción de cumplimiento interna.
En un caso ante el Tribunal Fiscal Federal (Bundesfinanzgericht, BFG) dos GmbH transfirieron participaciones de un inmueble a una sociedad comanditaria. En los contratos de aportación en especie se estableció que la sociedad comanditaria asumía las obligaciones de las GmbH aportantes, que estaban bajo las hipotecas inscritas en el registro de la propiedad. Contrariamente a las declaraciones de impuestos presentadas, la autoridad fiscal calculó el impuesto de transmisiones inmobiliarias no sobre el valor del inmueble adquirido, sino sobre las obligaciones asumidas. En el procedimiento de recurso, el BFG confirmó la posición de la autoridad fiscal. Dado que no se aportó una empresa ni una participación de capital o de socio colectivo, sino solo un inmueble, la Ley de Impuesto sobre Reorganizaciones (Umgründungssteuergesetz) no era aplicable y las ventajas fiscales relacionadas con el impuesto de transmisiones inmobiliarias no se aplicarían. Las deudas asumidas se consideraban como contraprestación.
Asunción de deudas en el plano interno como parte de la contraprestación
Contra las decisiones del BFG, la sociedad comanditaria interpuso un recurso de revisión ante el Tribunal Administrativo Supremo (Verwaltungsgerichtshof, VwGH). La contribuyente argumentó que las obligaciones asumidas no debían incluirse en la base imponible. Según la jurisprudencia anterior del VwGH, solo aquellas deudas que influyen en el patrimonio del vendedor en su beneficio forman parte de la contraprestación. Sin embargo, las sociedades transferentes no fueron exoneradas de responsabilidad por falta de una exención de responsabilidad y, en la medida de su participación en la recurrente, seguían siendo titulares de sus respectivas deudas. Además, la decisión del BFG contradecía la jurisprudencia anterior, según la cual una asunción de deuda considerada como contraprestación solo existía si se trataba de una asunción liberatoria (privative) o si el adquirente se comprometía a mantener al vendedor libre de reclamaciones y daños.
El VwGH consideró, sin embargo, que el recurso no era admisible, ya que bajo el impuesto de transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuergesetz) se entiende como contraprestación cualquier prestación en dinero o en especie que tenga carácter remuneratorio y que deba pagarse o entregarse para la adquisición. Las demandas garantizadas con hipoteca sobre el inmueble adquirido se incluyen en la contraprestación cuando el adquirente se compromete contractualmente a mantener al anterior propietario libre de reclamaciones respecto a las obligaciones garantizadas hipotecariamente, siendo determinante la relación interna entre las partes contractuales. Contrariamente a la posición de la recurrente, las asunciones de deuda en el plano interno, sin exención de responsabilidad, también deben considerarse como contraprestación según el impuesto de transmisiones inmobiliarias.
Consejo
Si se pactan asunciones de deuda en transmisiones de inmuebles, ello puede aumentar la base imponible del impuesto de transmisiones inmobiliarias. En general, recomendamos, antes de cualquier transmisión de inmuebles, una consulta con expertos fiscales para evitar incertidumbres.
Asunción de deudas en el plano interno como parte de la contraprestación
Contra las decisiones del BFG, la sociedad comanditaria interpuso un recurso de revisión ante el Tribunal Administrativo Supremo (Verwaltungsgerichtshof, VwGH). La contribuyente argumentó que las obligaciones asumidas no debían incluirse en la base imponible. Según la jurisprudencia anterior del VwGH, solo aquellas deudas que influyen en el patrimonio del vendedor en su beneficio forman parte de la contraprestación. Sin embargo, las sociedades transferentes no fueron exoneradas de responsabilidad por falta de una exención de responsabilidad y, en la medida de su participación en la recurrente, seguían siendo titulares de sus respectivas deudas. Además, la decisión del BFG contradecía la jurisprudencia anterior, según la cual una asunción de deuda considerada como contraprestación solo existía si se trataba de una asunción liberatoria (privative) o si el adquirente se comprometía a mantener al vendedor libre de reclamaciones y daños.
El VwGH consideró, sin embargo, que el recurso no era admisible, ya que bajo el impuesto de transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuergesetz) se entiende como contraprestación cualquier prestación en dinero o en especie que tenga carácter remuneratorio y que deba pagarse o entregarse para la adquisición. Las demandas garantizadas con hipoteca sobre el inmueble adquirido se incluyen en la contraprestación cuando el adquirente se compromete contractualmente a mantener al anterior propietario libre de reclamaciones respecto a las obligaciones garantizadas hipotecariamente, siendo determinante la relación interna entre las partes contractuales. Contrariamente a la posición de la recurrente, las asunciones de deuda en el plano interno, sin exención de responsabilidad, también deben considerarse como contraprestación según el impuesto de transmisiones inmobiliarias.
Consejo
Si se pactan asunciones de deuda en transmisiones de inmuebles, ello puede aumentar la base imponible del impuesto de transmisiones inmobiliarias. En general, recomendamos, antes de cualquier transmisión de inmuebles, una consulta con expertos fiscales para evitar incertidumbres.