Actualidad
IVA
Prohibición de deducción del IVA para inmuebles de lujo
Para inmuebles especialmente representativos adquiridos después del 31.12.2025, se elimina la obligación del IVA por el alquiler, pero también la deducción del IVA soportado.
Hasta ahora, la normativa del impuesto sobre el valor añadido (UStG) establecía: quien construye una vivienda y la alquila con obligación de IVA, puede como empresario recuperar del fisco el IVA soportado en los costes de adquisición y de construcción, independientemente de lo exclusivo que sea el edificio.
En principio, el alquiler y la cesión de terrenos está exento de IVA de forma no simulada, por lo que no se factura IVA por el servicio, pero tampoco corresponde deducción del IVA soportado para los insumos. Esta exención estaba, hasta ahora, excluida de forma general del alquiler de terrenos con fines residenciales (tipo reducido del IVA del 10%). Cuando el alquiler de inmuebles residenciales se realizaba en el marco de una actividad empresarial, el arrendador tenía derecho a deducir el IVA soportado en los insumos relacionados con el bien arrendado (costes de adquisición y de construcción, gastos corrientes). Esto podía generar, al inicio del alquiler, saldos positivos de IVA soportado, también porque el empresario arrendador podía normalmente aplicar el IVA del 20% sobre los costes, pero al mismo tiempo sólo podía facturar el 10% de IVA por sus ingresos por alquiler.
Opción de sujeción al impuesto no posible
Tras numerosas y prolongadas discusiones sobre el alquiler de inmuebles caros por parte de sociedades a sus socios, se ha excluido del impuesto sobre el valor añadido el alquiler de inmuebles especialmente representativos con fines residenciales y se ha introducido, en su lugar, una exención de IVA no simulada obligatoria para dichos ingresos por alquiler. No es posible optar por la sujeción al impuesto, por lo que para esos inmuebles tampoco corresponde deducción del IVA soportado.
Esta exención obligatoria de IVA no se limita únicamente a casos de alquiler a familiares cercanos o socios; si se cumplen los requisitos, la también el alquiler de dicha propiedad a terceros ajenos (incluso a precios de mercado) es obligatoriamente exento de IVA de forma no simulada.
Inmueble especialmente representativo con fines residenciales
Se considera un inmueble especialmente representativo con fines residenciales cuando los costes de adquisición y/o de construcción, los gastos que deben activarse y/o los costes de grandes reparaciones del inmueble con fines residenciales, incluidos los edificios anexos y otras construcciones, superan, en un plazo de cinco años desde la adquisición o el inicio de la construcción, la cantidad de más de EUR 2,000,000. Se trata de un importe neto, sin incluir el IVA. En el caso de edificios de alquiler existe una simplificación, ya que el límite de coste no se aplica al edificio completo, sino que se determina por cada unidad residencial individual.
Las nuevas disposiciones entraron en vigor el 1.1.2026 y afectan a todos los objetos que se adquieran o construyan después del 31.12.2025. En cuanto al momento de determinar el límite de coste pertinente, debe aplicarse la normativa vigente en el momento de ejercer la deducción del IVA soportado. Esto ocurre, por ejemplo, con facturas de anticipación o pagos parciales (p.ej., compensación de pagos parciales en la construcción de edificios) cuando se ha realizado el pago. Si la adquisición o construcción del inmueble se produce antes del 31.12.2025, el alquiler con fines residenciales no está comprendido por las nuevas disposiciones legales y sigue estando sujeto al tipo reducido del 10% de IVA.
En principio, el alquiler y la cesión de terrenos está exento de IVA de forma no simulada, por lo que no se factura IVA por el servicio, pero tampoco corresponde deducción del IVA soportado para los insumos. Esta exención estaba, hasta ahora, excluida de forma general del alquiler de terrenos con fines residenciales (tipo reducido del IVA del 10%). Cuando el alquiler de inmuebles residenciales se realizaba en el marco de una actividad empresarial, el arrendador tenía derecho a deducir el IVA soportado en los insumos relacionados con el bien arrendado (costes de adquisición y de construcción, gastos corrientes). Esto podía generar, al inicio del alquiler, saldos positivos de IVA soportado, también porque el empresario arrendador podía normalmente aplicar el IVA del 20% sobre los costes, pero al mismo tiempo sólo podía facturar el 10% de IVA por sus ingresos por alquiler.
Opción de sujeción al impuesto no posible
Tras numerosas y prolongadas discusiones sobre el alquiler de inmuebles caros por parte de sociedades a sus socios, se ha excluido del impuesto sobre el valor añadido el alquiler de inmuebles especialmente representativos con fines residenciales y se ha introducido, en su lugar, una exención de IVA no simulada obligatoria para dichos ingresos por alquiler. No es posible optar por la sujeción al impuesto, por lo que para esos inmuebles tampoco corresponde deducción del IVA soportado.
Esta exención obligatoria de IVA no se limita únicamente a casos de alquiler a familiares cercanos o socios; si se cumplen los requisitos, la también el alquiler de dicha propiedad a terceros ajenos (incluso a precios de mercado) es obligatoriamente exento de IVA de forma no simulada.
Inmueble especialmente representativo con fines residenciales
Se considera un inmueble especialmente representativo con fines residenciales cuando los costes de adquisición y/o de construcción, los gastos que deben activarse y/o los costes de grandes reparaciones del inmueble con fines residenciales, incluidos los edificios anexos y otras construcciones, superan, en un plazo de cinco años desde la adquisición o el inicio de la construcción, la cantidad de más de EUR 2,000,000. Se trata de un importe neto, sin incluir el IVA. En el caso de edificios de alquiler existe una simplificación, ya que el límite de coste no se aplica al edificio completo, sino que se determina por cada unidad residencial individual.
Las nuevas disposiciones entraron en vigor el 1.1.2026 y afectan a todos los objetos que se adquieran o construyan después del 31.12.2025. En cuanto al momento de determinar el límite de coste pertinente, debe aplicarse la normativa vigente en el momento de ejercer la deducción del IVA soportado. Esto ocurre, por ejemplo, con facturas de anticipación o pagos parciales (p.ej., compensación de pagos parciales en la construcción de edificios) cuando se ha realizado el pago. Si la adquisición o construcción del inmueble se produce antes del 31.12.2025, el alquiler con fines residenciales no está comprendido por las nuevas disposiciones legales y sigue estando sujeto al tipo reducido del 10% de IVA.