Actualidad
FISCALIDAD Y EMPRESA
Opción de elección en la amortización de terrenos
A partir de 2026, en el alquiler de terrenos existen derechos de elección al determinar la base de amortización, que pueden afectar a largo plazo también a las ventas.
El punto de partida fue la normativa anterior, según la cual, en la transmisión gratuita de una propiedad alquilada, había que continuar la amortización del predecesor jurídico. Cuando un terreno que no había sido gravado fiscalmente hasta el 31 March 2012 (= "Altvermögen") se utilizó por primera vez para obtener ingresos por alquiler y arrendamiento, hasta ahora era obligatorio aplicar los costes de adquisición ficticios como base de cálculo de la amortización (AfA).
En la práctica, a veces resultaba difícil demostrar si una propiedad había sido alquilada anteriormente y, en ese caso, cuál había sido la base de amortización del predecesor jurídico. Por este motivo, en la práctica administrativa se había permitido una simplificación, según la cual, en la transmisión gratuita de un edificio (del Altvermögen) se podían aplicar los costes de adquisición ficticios cuando el edificio, a pesar de haber sido alquilado previamente por el predecesor jurídico, no había sido alquilado durante un período superior a diez años.
2026 incorporado legislativamente en forma modificada
Desde 2026, esta simplificación está incorporada legislativamente en una forma ligeramente modificada: el uso de costes de adquisición ficticios ahora también es posible cuando un edificio adquirido gratuitamente fue utilizado por el predecesor jurídico por última vez para obtener ingresos antes del 1 January 2013. Además, al alquilar por primera vez, en lugar de la obligación de aplicar los costes de adquisición ficticios, surge un derecho de elección, mediante el cual pueden aplicarse, en su lugar, los costes de adquisición reales, siempre que se conozcan y puedan demostrarse a solicitud.
El uso de los costes de adquisición ficticios suele dar lugar a una amortización mayor, lo que puede ser ventajoso fiscalmente durante el alquiler. Sin embargo, hay que tener en cuenta los siguientes efectos en caso de una eventual venta del terreno.
Efectos sobre la ganancia por enajenación
En una venta posterior de la propiedad, si se aplican los costes de adquisición ficticios, se produce una consideración dividida, que divide el terreno fiscalmente en dos fases, "Altvermögen" y "Neuvermögen": los cambios de valor hasta el inicio del alquiler se atribuyen al Altvermögen, y como ingreso por venta se consideran los costes de adquisición ficticios. Los cambios de valor a partir del inicio del alquiler se contabilizan como Neuvermögen, sustituyéndose los costes de adquisición reales por los ficticios.
Al calcular el impuesto sobre la ganancia inmobiliaria (ImmoESt), para la parte de "Altvermögen" los costes de adquisición se aplican de forma general al 86% de los costes de adquisición ficticios, lo que genera una carga fiscal efectiva del 4,2% de los costes de adquisición ficticios. Para la parte de "Neuvermögen" la diferencia entre el precio de venta menos los costes de adquisición ficticios y las amortizaciones reclamadas se grava al 30%. La carga fiscal depende, por tanto, esencialmente de la duración del alquiler.
Si no se opta por los costes de adquisición ficticios, para determinar los ingresos por la venta se aplican los costes de adquisición de forma general al 86% del precio de venta, y la carga fiscal efectiva es entonces del 4,2% del ingreso por venta.
El ejercicio del derecho de elección requiere, por tanto, una decisión cuidadosamente sopesada. Resulta decisivo, en particular, si y cuándo está prevista una venta futura de la propiedad. En caso de una intención de alquilar, se recomienda iniciar la conversación con nosotros con antelación para garantizar el enfoque fiscalmente óptimo.
En la práctica, a veces resultaba difícil demostrar si una propiedad había sido alquilada anteriormente y, en ese caso, cuál había sido la base de amortización del predecesor jurídico. Por este motivo, en la práctica administrativa se había permitido una simplificación, según la cual, en la transmisión gratuita de un edificio (del Altvermögen) se podían aplicar los costes de adquisición ficticios cuando el edificio, a pesar de haber sido alquilado previamente por el predecesor jurídico, no había sido alquilado durante un período superior a diez años.
2026 incorporado legislativamente en forma modificada
Desde 2026, esta simplificación está incorporada legislativamente en una forma ligeramente modificada: el uso de costes de adquisición ficticios ahora también es posible cuando un edificio adquirido gratuitamente fue utilizado por el predecesor jurídico por última vez para obtener ingresos antes del 1 January 2013. Además, al alquilar por primera vez, en lugar de la obligación de aplicar los costes de adquisición ficticios, surge un derecho de elección, mediante el cual pueden aplicarse, en su lugar, los costes de adquisición reales, siempre que se conozcan y puedan demostrarse a solicitud.
El uso de los costes de adquisición ficticios suele dar lugar a una amortización mayor, lo que puede ser ventajoso fiscalmente durante el alquiler. Sin embargo, hay que tener en cuenta los siguientes efectos en caso de una eventual venta del terreno.
Efectos sobre la ganancia por enajenación
En una venta posterior de la propiedad, si se aplican los costes de adquisición ficticios, se produce una consideración dividida, que divide el terreno fiscalmente en dos fases, "Altvermögen" y "Neuvermögen": los cambios de valor hasta el inicio del alquiler se atribuyen al Altvermögen, y como ingreso por venta se consideran los costes de adquisición ficticios. Los cambios de valor a partir del inicio del alquiler se contabilizan como Neuvermögen, sustituyéndose los costes de adquisición reales por los ficticios.
Al calcular el impuesto sobre la ganancia inmobiliaria (ImmoESt), para la parte de "Altvermögen" los costes de adquisición se aplican de forma general al 86% de los costes de adquisición ficticios, lo que genera una carga fiscal efectiva del 4,2% de los costes de adquisición ficticios. Para la parte de "Neuvermögen" la diferencia entre el precio de venta menos los costes de adquisición ficticios y las amortizaciones reclamadas se grava al 30%. La carga fiscal depende, por tanto, esencialmente de la duración del alquiler.
Si no se opta por los costes de adquisición ficticios, para determinar los ingresos por la venta se aplican los costes de adquisición de forma general al 86% del precio de venta, y la carga fiscal efectiva es entonces del 4,2% del ingreso por venta.
El ejercicio del derecho de elección requiere, por tanto, una decisión cuidadosamente sopesada. Resulta decisivo, en particular, si y cuándo está prevista una venta futura de la propiedad. En caso de una intención de alquilar, se recomienda iniciar la conversación con nosotros con antelación para garantizar el enfoque fiscalmente óptimo.