Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) ist für jedes Mietobjekt gesondert zu untersuchen, ob es eine Einkunftsquelle bildet. Dies gilt auch für verschiedene, wenn auch im selben Haus gelegene Eigentumswohnungen, wenn diese an unterschiedliche Personen vermietet sind.
Tätigkeiten eines Steuerpflichtigen, die kein Streben nach Erzielung eines Gesamtgewinns erkennen lassen, sind aus ertragsteuerlicher Sicht unbeachtlich und fallen unter den Begriff der sogenannten „Liebhaberei“. Das bedeutet, dass etwaige Verluste aus der Tätigkeit steuerlich nicht verwertet werden können. Etwaige Zufallsgewinne sind hingegen auch nicht steuerpflichtig.
Bei der Vermietung von Grundstücken ist im Hinblick auf die Liebhaberei-Beurteilung zwischen der „kleinen“ und „großen“ Vermietung zu unterscheiden.
Kleine Vermietung
Bei der sogenannten „kleinen Vermietung“ entstehen Verluste etwa aus der Bewirtschaftung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder von einzelnen Appartements. In diesen Fällen wird von der Finanzverwaltung das Vorliegen einer Liebhaberei-Tätigkeit widerlegbar vermutet. Verluste aus derartigen Vermietungstätigkeiten dürfen daher nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden; etwaige Gewinne sind im Gegenzug nicht steuerpflichtig.
Die Liebhabereivermutung kann allerdings widerlegt werden, wenn mittels Prognoserechnung dargelegt wird, dass innerhalb eines Zeitraums von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden kann. Gelingt der Nachweis eines positiven Gesamtüberschusses, so wird die Vermietungstätigkeit steuerlich anerkannt (Verwertung von Verlusten, steuerpflichtige Gewinne).
Große Vermietung
Davon zu unterscheiden ist die Vermietung von Gebäuden, wenn die Tätigkeit keine „kleine Vermietung“ darstellt (sog. „große Vermietung“). In diesen Fällen liegt eine steuerlich anerkannte Einkunftsquelle (wodurch Verluste verwertet werden können, Gewinne hingegen steuerpflichtig sind) dann vor, wenn ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraumes von 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) erwirtschaftet wird, wobei dies wiederum im Rahmen einer Prognoserechnung darzustellen ist.
Nach Ansicht des VwGH ist bei Bestandobjekten für jedes Mietobjekt gesondert zu untersuchen, ob es eine Einkunftsquelle bildet. Dies gilt insbesondere auch für verschiedene, wenn auch im selben Haus gelegene Eigentumswohnungen, wenn diese an unterschiedliche Personen vermietet sind. Werden hingegen mehrere Eigentumswohnungen, die sich alle in demselben Gebäude befinden, von einem Vermieter an dieselbe Person vermietet, sind diese Wohnungen als einheitliches Beurteilungsobjekt darauf hin zu untersuchen, ob aus deren Vermietung ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist oder nicht.
Ist die Anschaffung einer oder mehrerer „Vorsorgewohnungen“ geplant, empfiehlt es sich, den Wohnungskauf nicht nur aus ertragsteuerlicher Sicht, sondern auch aus umsatzsteuerlicher Sicht zu beleuchten und im Vorfeld eine fundierte steuerliche Prüfung samt Erstellung einer Prognoserechnung vorzunehmen und gegebenenfalls Gestaltungsmöglichkeiten auszuschöpfen. Wir unterstützen und beraten Sie dabei gerne!
