Die Höhe der Abschreibung von Gebäuden ist – abhängig von der Zugehörigkeit zum Betriebs- oder Privatvermögen – gesetzlich verankert.
Aus ertragsteuerlicher Sicht sind bei Gebäuden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig verteilt auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abzuschreiben (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA). Das Gesetz sieht bei Gebäuden fixe Abschreibungssätze vor, sofern nicht eine kürzere Nutzungsdauer (in der Regel mittels Gutachten) nachgewiesen wird. Um für ertragsteuerliche Zwecke anerkannt zu werden, haben solche Gutachten bestimmte Angaben zu enthalten, die im Einzelfall nicht immer einfach zu erfüllen sind.
Gebäude im Betriebsvermögen
Zählt das Gebäude zum Betriebsvermögen, beträgt die Absetzung für Abnutzung ohne Nachweis der Nutzungsdauer bis zu 2,5% pro Jahr von den jeweiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Davon abweichend beträgt bei für Wohnzwecke überlassenen Gebäuden des Betriebsvermögens die AfA bis zu 1,5%. Wurde das Wohngebäude vor 1915 erbaut, bestehen nach Ansicht der Finanzverwaltung keine Bedenken, einen AfA-Satz in Höhe von bis zu 2% heranzuziehen. Bei Gebäuden, die in Leichtbauweise errichtet wurden (etwa kein massives Ziegel- oder Steinmauerwerk), wird von der Finanzverwaltung eine AfA von bis zu 4% p.a. von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten anerkannt.
Gebäude im Privatvermögen
Zählt das Gebäude zum Privatvermögen und wird es zur Einkünfteerzielung verwendet (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), so beträgt die AfA – unabhängig von der Gebäudenutzung durch den Mieter – 1,5% pro Jahr von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Bei Errichtung vor 1915 bestehen wiederum keine Bedenken, einen AfA-Satz in Höhe von bis zu 2% heranzuziehen.
Unabhängig davon, ob das Gebäude dem betrieblichen oder außerbetrieblichen Bereich zuzurechnen ist, kann eine kürzere als die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer und damit insbesondere ein höherer AfA-Satz durch ein schlüssiges und nachvollziehbares Gutachten über den Bauzustand nachgewiesen werden. Das Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung durch die Finanzbehörde.
Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts
Das Bundesfinanzgericht (BFG) entschied in einem kürzlich ergangenen Erkenntnis, dass Umstände, die eine kürzere als die durchschnittliche Nutzungsdauer eines Gebäudes rechtfertigen, etwa ein schlechter Bauzustand, eine schlechte Bauausführung oder besondere statische Probleme seien. Aus den vom Steuerpflichtigen im gegenständlichen Fall vorgelegten Gutachten waren jedoch keine Angaben über Gebäudebeeinträchtigungen bzw. Baumängel ersichtlich. Der Verweis auf die nicht mehr zeitgemäße Ausstattung der Gebäude stellt keinen Baumangel im Sinne der Rechtsprechung dar. Ein Abweichen von der gesetzlichen Nutzungsdauer wurde im gegenständlichen Fall vom BFG daher versagt.
