Die Vermietung von Geschäftsräumen ist von der Umsatzsteuer befreit. Der Vermieter kann aber per Option auf diese Befreiung verzichten und damit zum Vorsteuerabzug berechtigt werden.
Der Vermieter kann für jeden baulich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteil, an dem Wohnungseigentum begründet werden könnte, auf die Anwendung der Steuerbefreiung verzichten. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter die Geschäftsräumlichkeiten nahezu ausschließlich (mind. 95 %) für Umsätze verwendet, die seine Berechtigung zum Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Beispiel
Der Vermieter errichtet im Jahr 2015 ein zweigeschossiges Gebäude und vermietet die Räume des Erdgeschosses an einen USt-befreiten Arzt, der die Räumlichkeiten als Praxis nutzt. Die Räume im 1. Obergeschoss mietet ein USt-pflichtiger Rechtsanwalt, der die Räumlichkeiten als Kanzlei nutzt.
Die Frage der Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung ist für jedes Geschoss gesondert zu prüfen.
Erdgeschoss: Der Vermieter kann auf die Steuerbefreiung nicht verzichten, weil der Arzt das Erdgeschoss für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen.
1. Obergeschoss: Der Vermieter kann auf die Steuerbefreiung verzichten, weil der Rechtsanwalt die Büroräumlichkeiten für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.
Ist die Option zur steuerpflichtigen Vermietung ausgeschlossen, so wie bei der Vermietung des Erdgeschosses an einen Arzt, sind die damit im Zusammenhang stehenden Vorsteuern nicht abzugsfähig und müssen unter Umständen berichtigt werden.
Beispiel
Werden nun in dem oben angeführten Erdgeschoss (Arztpraxis) neue Böden verlegt und der Bodenleger stellt eine Rechnung mit Umsatzsteuer aus, ist diese ausgewiesene Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer abzugsfähig.
Erfolgt hingegen die Verlegung neuer Böden im 1. Obergeschoss, kann die ausgewiesene Umsatzsteuer als Vorsteuer vom Vermieter abgezogen werden. Im Unterschied zur Vermietung des Erdgeschosses erfolgt die Vermietung des 1. Obergeschosses aufgrund der Option zur Steuerpflicht mit Umsatzsteuer und berechtigt daher zum Vorsteuerabzug.
