Nicht nur die Übertragung eines Grundstückes, etwa durch Kaufverträge und Schenkungen, kann Grunderwerbsteuer (GrESt) auslösen, sondern auch die Übertragung von Gesellschaftsanteilen an einer Personengesellschaft oder einer Kapitalgesellschaft, soweit ein Grundstück zum Vermögen der Gesellschaft gehört.
Diese Grunderwerbsteuerpflicht tritt in zwei Fällen ein:
- Bei einer Personengesellschaft liegt eine GrESt-pflichtige Anteilsübertragung vor, wenn sich in der Gesellschaft ein Grundstück befindet und sich der Gesellschafterbestand so ändert, dass innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen.
- Gehört zum Vermögen einer Personen- oder Kapitalgesellschaft ein inländisches Grundstück, so löst die Vereinigung von 95% der Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft in der Hand des Erwerbers allein oder in der Hand einer Unternehmensgruppe sowie die Übertragung von mindestens 95% aller Anteile an der Gesellschaft einen grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgang aus.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in diesen Fällen bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken 3,5% vom einfachen Einheitswert bzw. bei sonstigen Grundstücken 0,5% vom Grundstückswert.
Der Grundstückswert kann auf drei Arten ermittelt werden:
- Pauschalwertmodell
- Geeigneter Immobilienpreisspiegel
- Nachweis des geringeren gemeinen Wertes eines Grundstückes
Diese drei Möglichkeiten sind rechtlich völlig gleichwertig. Für jedes Grundstück (wirtschaftliche Einheit) kann frei gewählt werden, welches Verfahren angewendet werden soll.
Vermeidung der Grunderwerbsteuer bei Übertragung von Gesellschaftsanteilen
Eine Möglichkeit zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer im Falle einer Übertragung von Gesellschaftsanteilen besteht darin, darauf zu achten, die 95 % Grenze nicht zu erreichen. Ebenso können nur Übertragungen von unmittelbaren Beteiligungen an der Grundstücksgesellschaft GrESt auslösen. Das gilt sowohl für Personen- als auch für Kapitalgesellschaften. Es wird daher keine GrESt ausgelöst, wenn die Anteile an der Muttergesellschaft der Grundstücksgesellschaft erworben werden – und nicht direkt die Anteile an der Grundstücksgesellschaft.
Die Grunderwerbsteuerpflicht im Fall einer Anteilsvereinigung kann bei sorgfältiger und rechtzeitiger Strukturierung und Planung vermieden werden. Wir unterstützen Sie dabei gerne.
